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  • 2019年正值搜狐焦点20周年,搜狐焦点推出春茗特别策划之《楼市精英 · 畅谈时代先声》系列访谈,看大咖如何展望2019年楼市,倾听楼市精英畅谈行业先声。 https://v.qq.com/x/page/p0848by4ym8.html 搜狐焦点《楼市精英·畅谈时代先声》系列访谈:在佛山地产界,有这样一位精英,面对极具挑战性的高压行业,他从容冷静;他平易近人,丝毫没有领导的架子。从业近20年的时间里,他始终保持着睿智和冷静,坚守产品的高质量、高性价比,为购房者买房置业带来福音。搜狐焦点特约广东长信投资控股集团总裁徐伟钊,倾听他在20年房地产从业经验中的不平凡故事。 广东长信投资控股集团总裁 徐伟钊 关键词一 战略布局 深耕佛山三旧改造 重点关注三水区 2月18日傍晚,《粤港澳大湾区规划纲要》(简称:《规划纲要》)的正式出台,再次引发市场爆点。各大媒体争相报道,纲要内容涉及各行各业,影响巨大。其中,房地产是广大群众最受关注的行业之一,徐总对此也有自己独特的见解 。他表示,地段和人流对做项目的企业来说是很重要的。随着《规划纲要》细则的落地,对整个大湾区未来的发展方向给了明确的定位。不论是从城市建设、配套,还是交通和就业等,都会对企业有引力。企业和资金到位了,自然能吸引人才的青睐,所以未来湾区还承载着一个人口转移的功能。 徐总还举了一个非常有力的例子,就是基本中国前20强的房企都已进驻湾区,所以纲要的出台对房地产行业,未来会起到一个推动作用,同时表示对房地产行业的前景较为看好。 广东长信投资控股集团总裁徐伟钊接受搜狐焦点采访 当搜狐焦点问到长信集团未来的战略规划布局时,徐总说道,“希望在珠三角地区拿回一些项目,我们也会深耕佛山地区的三旧改造。”提到集团未来业务发展方向,徐总希望可以从建筑方面加大集团多元化发展。 与此同时,徐总还向搜狐焦点透露,集团对三水区会重点关注,言语中可看出徐总对佛山未来发展的认可。 关键词二 应变 “去地产化”长路漫漫 房企转型仍需努力 最近,不少房地产开发企业不约而同地纷纷改名。从年销售几千亿的龙头房企,到百亿级别的区域公司,都在忙着“去地产化”。据不完全统计,2018年已有18家房地产公司将企业名称中的“地产”去掉。 对此徐总说道,“在去地产化的这个过程中,我认为是不可为而为之。”最近两年随着调控政策的深入,拿地条件趋于严格,地产商备受打击。尤其在去杠杆的要求下,去掉地产开发的杠杆是重要指标,导致地产公司的业务开展受到了很多限制,谋求转型就成了必然。 同时,在如何稳固地转型这个问题上,徐总也给出了自己的建议。事实上,在房企去地产、多元化的同时,主航道业务仍是房地产。其次,就是要看每家企业的定位,如何正确找到自己的支撑点。未来的房子不可能无限扩张,更多是在原有的房子上经营,包括后续的服务、租赁等。 广东长信投资控股集团总裁徐伟钊接受搜狐焦点采访 关键词三 时机 当下是买房最佳入市窗口期 佛山,目前是珠三角综合实力排在第三的城市,一直都是广东地区制造业中心。在大湾区时代,佛山一方面继续承接广州产业转移的责任,另一方面将对自身产业结构进行深度革新。 在《规划纲要》中,更把佛山的城市定位为重要节点城市、珠江西岸先进装备制造产业带的龙头、制造业转型升级综合改革试点、世界美食之都。可见佛山的发展潜力不容小觑。 此外,徐总还为我们从三个方面分析佛山的潜在发展优势。一是产业优势、城市建设;二是经济活力;三是轨道交通规划铺排、跟广州的融合度越来越高,对周边区域吸引力越来越大。 搜狐焦点从佛山房地产信息网数据发现,近月来佛山有部分新取得预售证的楼盘,在备案价方面有明显上调。而这些上调现象,并非个例,纵观整个大佛山,皆有不下10盘有此迹象。 到底佛山是否已放开限价?对此,一直留意市场情况的徐总也发表了自己的观点。 他表示,原来的“双合同”、“三合同”违背了市场规律,实际上放开限价才是还原市场的真实性。佛山取消限价首付便一下子回到3成,购房门槛因此大幅降低,也可避免后续一些因“双合同”带来的购房纠纷,同时说明了限购限价的调控政策起到一定的作用,他个人非常赞成放开限价的行为。 广东长信投资控股集团总裁徐伟钊接受搜狐焦点采访 对于购房者,徐总同样给出中肯的建议,“选房的区域可以选择政府未来重点规划、政策导向较为明确的区域,潜力空间较大。”同时,他还表示2019年会是比较好的入市时机,因为前几年低价拍地的项目,目前还有优惠的房源在市场上流通。而对比近年来拿地价格高企,想必之后入市的房源优惠有限。 搜狐焦点佛山站采编部 采访主持 黄小乔 采访统筹 梁文佳 陆淑宜 采访后期 彭俊 梁钟文 设计 植健华 编辑 陆淑宜  END
    2019-03-12
  • http://m.sohu.com/a/224629467_161795
    2018-03-01
  • 在外界看来,地产人一直是个光鲜的群体。如今,不少地产人却萌生了退意。 从高层到普通职工,已功成名就的,或是年轻气盛的……每隔一段时间就能听到地产人的离职故事,但依然坚守的也大多人在。 本期,我们将邀请长信副总裁徐伟钊为我们讲述他的地产人生:在他长达10余年的地产生涯里,经历了哪些有趣又深刻的事?又是如何在工作和生活中自在游走?地产人出走和转型,他怎么看呢?4月26日下午3点,锁定乐居直播间,这期节目将带你走进地产人的世界。他们有故事,邀请你来听! 1、徐总是从哪一年开始进入地产圈?当时进入房地产行业的契机是什么? 我是2000年进入房地产行业,到现在已经做了17年了。当时刚大学毕业,还没确定好职业方向,恰好我姐姐跟我说有家房地产公司在招人,然后我去面试后就进入了这个行业了。 2、在您从业的这些年里,都是专注于哪个板块?在这个过程中,有什么经历、故事值得跟大家分享的? 我从入行到现在,都是做营销这一块。当时做市场这块还是挺苦的,我们是骑着摩托车出去踩盘的,其实踩盘虽然苦累,但是这块对我后续的工作产生了挺大的影响,因为你对市场了解才有话语权。后来我转去做策划时候,前期做市场时的基础打得比较好,所以在营销策划这块就更加得心应手了,也更加关注市场动态。 我印象最深刻的是东海国际项目开盘。其实当时业内对项目并不太看好,第一次开盘的时候,大概有20多台客户,从早上待到下午一直不肯走,我们陪伴客户一直到3点多钟,安排人买宵夜,买风扇……最后,那些客户一直等到第二天开盘,买到房子才走,所以当时还是很感动的。我们做营销这环节,当你的一个想法,公司的产品得到市场客户的认可,那种满足感一直激励着我们往前。 3、不知道工作中的您和生活中的您,风格是否一样呢?在繁重的工作中,又是如何平衡两者的关系? 其实我个人把工作和生活分得比较开,比如我今天有事,我可以在公司加班。但现在我一般不把工作带回家,我觉得工作是工作,生活是生活。 4、地产人表面风光,背后却是无休无止的加班和巨大的心理压力。有人说,地产从业人员的夜生活,80%都是加班,剩下的10%分别是喝酒,睡不着……徐总您怎么看待这种表面高薪,背后“高辛”的双面人生呢? 地产这个行业竞争很大,其中一个是外部竞争。现在涌现许多房企,而且集中度越来越高,要是你不集中精力做好产品,那竞争力会减弱。其实从营销到工程等环节,每个环节都有很繁重的事情。 我自己有很切身的感受,以前当一个普通职员时,看到公司老总坐在办公室不用干活,就想着要做到这个位置,钱多事少。但真正站在那个高处后,人所承受的压力是很大的,比做体力劳动所承受的艰辛更痛苦。 但其实这也不仅是地产人士,每个行业都有痛点。地产人加班的很多,特别是营销线的,或许这是地产行业的特性吧。 5、如今,许多地产人纷纷出走,转型,这意味着什么呢? 从事地产行业时间长的人都知道,房地产已经经历了20多年的黄金时期,房地产再发展下去,可能空间会越来越小,集中度越来越高。很多人说地产很赚钱,说白了10年前,20年前做地产的老板都是赚钱的,因为这10多年,地产这朝阳行业都是高速发展阶段。而一些上市公司高管离职,我认为可能是他们看到未来新朝阳行业发展的一些趋势。另外,我认为未来楼市还是会迎来下一个黄金十年的。 6、在互联网的浪潮席卷下,地产人该如何紧跟时代的脚步才不会被淘汰? 房地产跟其他服务型的行业不一样,它除了有商品属性外,毕竟还是一个实体行业。房屋是承载着人们最基础的生存需求,而未来租房的需求可能会增大,或许会出现从购买到租赁这个过程的转变。而我认为智能只是房地产的一个辅助功能,比如智能识别系统,很多智能系统会让生活更便利,服务层面 会得到提升。但说到房子,我认为中国人还是比较传统的,没有房子就没有家的感觉。 那么地产人该如何做才不会被淘汰? 我认为地产人还是需要加强学习,要学会研判市场的发展趋势,除了埋头苦干,还需要抬头看路。未来城市和产品的发展方向是怎么样的,沿着这些趋势去做,失败几率会更低。汲取更多的知识充实自己,才不会被淘汰。 7、徐总在长信集团里,从当初营销板块转到现在的投资、融资以及企业发展战略板块,这番转变对您的职业生涯有怎样的影响? 从业的前10多年都是营销板块,为什么我能坚持那么多年?因为我还是很热爱这个行业。做营销挺好玩的,每一次开盘的形式不一样,客群不一样,每次的成就感迫使自己往前冲。但是做了这么多年,我意识到自己在营销板块还是有局限性的。 去年公司把我调到管理投资,当时我只是觉得投资这板块需要更多人手,更好地去完成公司的战略目标。但自己在做的过程中,感觉投资更好玩。其实投资更先于营销,整个企业战略布局,方向,未来发展轨迹跟投资,融资关系很大。投资做得好,企业整体发展才更好,后期的开发、销售、管理都是水到渠成的事情。但前期连钱都花不出去,后面工作就无从谈起了。我认为,投资更具挑战性,也更适合我。 8、在4月初当代置业以4.33亿元收购长信里水两项目,在如今佛山土地市场竞争日趋经历,地价日渐高企的态势下,长信集团为什么转让广佛交界热门地段项目? 任何一家企业都是为了盈利。此番举措可以这样理解,我们没有把所有的房子一次性卖掉,只是打包一个价格卖给当代,既能达到我们预期的利润值,而且企业资金又能快速回笼。权衡之下,符合我们企业的战略发展需要,所以就转让出去。 直播已到尾声,非常感谢徐总给我们分享他的地产故事和人生感悟!我们下次再见!~
    2017-06-27
  •         佛山限购政策出台,尤其需缴纳个税或社保一年,这点对外来客户影响较大,长信徐伟钊表示,“未来热点可能向非限购区域转移。”         3月24日,佛山住建局网站发布限购升级新政:重申2016年10月7日发布的限购政策,限购区域不扩大;本市户籍居民限购2套住房;非本市户籍居民在限购区域内购房,须提供购房之日起2年内累计1年以上社保或个税证明,不得补缴;对于在本市已有1套住房的非本市户籍居民家庭,不得再在限购区内购买第二套住房。 长信地产营销管理中心总经理徐伟钊         佛山限购政策出台,尤其需缴纳个税或社保一年,这点对外来客户影响较大,长信地产营销管理中心总经理徐伟钊表示,“未来热点可能向非限购区域转移。”目前广佛同城已经进入比较迅速的发展阶段,交通对接,大量的人口涌入,呈现出蓬勃的发展态势,这个趋势不会逆转。他分析道‘至于成交量方面,可能短期内会有较大影响,因为前段时间的限购传言已经透支了一部分未来消费力。    
    2017-03-25
  • https://mp.weixin.qq.com/s/zZEuaASoy_5Z_V_AWNvOEA
    2017-01-22
  • 年度目标仍是26.5亿 长信东海银湾和长信御景峰是重头戏   房掌柜:去年长信集团的销售情况如何,是否完成了预期目标?   徐:长信集团去年上半年的销售情况特别好,市场的整体表现也十分不错,长信集团大部分在售项目指标完成情况都十分不错,去年下半年销售有了一定压力,压力来自市场,新盘越来越多,供应量也开始加大,老盘的供应量开始放缓。整体而言,去年完成了年度任务26.5个亿的销售指标,达到27亿。罗村项目去年销售红火,达到9.4亿,超额完成了6.5亿的销售任务。   房掌柜:这与去年罗村板块土地市场大热是否有关?   徐:上半年罗村基本上没多少房源在售,我们的项目刚好抢占了一个空档期,下半年的土地市场火爆也确实对我们的销售起到了一定的助力作用。   房掌柜:那今年的长信集团推货计划是怎样的?能简单透露一下么?   徐:今年的计划与去年总体一样,依旧是26.5亿的销售任务,与去年持平。长信东海银湾、里水的长信御景峰和罗村项目是今年的重头戏。另外,我们可能会在年底推出两个新项目。   房掌柜:长信御景峰项目拿地时的考虑是什么?   徐:当时我们选中那块地的最大吸引点是地块位于广佛交界。相对于广州而言,佛山是价格洼地,广州罗村围板块卖到两万多,金沙洲板块卖到一万七八。长信御景峰交通确实很方便,开车十几分钟就能到达市区,我们觉得这块地对于广州周边购房者的吸引力比较大。   房掌柜:能说说长信御景峰的销售目标以及现状么?   徐:长信御景峰今年的销售目标为6.5亿,就目前的情况而言,完成的可能性还是比较大的,即将开盘的单位只有两百多套,已经有700多人认筹,正式开盘之后消化掉80%应该没有问题。   而且在户型设计上,这批产品相当不错,在长信一贯的优质户型上,我们做了很多优化与改动,在尺寸与结构上我们让它更加适合刚需人群的需求,浪费的面积小,赠送的面积变多,客厅变得宽敞,房间也变得好用,这也是御景峰与周边项目的竞争点。 有拿地的打算 楼市不可能出现整体降价   房掌柜:精装修逐渐成为一种趋势,部分佛山房企也开始了这种尝试。长信一直卖的都是精装修单位,关于这点能和网友们聊聊你们的想法么?   徐:我们认为现在做刚需类型项目,面对的购房群体要么是打工一族,要么是个体私营的小老板,购房期其实也是他们的事业打拼期,他们平常都会很忙,没有时间去顾及装修的各种事宜,如果让他们自己来装修,那么时间成本太高了,我们提前给装修好,可以说是解决了他们的后顾之忧,另外我们所使用的材料都是经过严格挑选的,各项的证明书我们都把控的很严格,保证材料的优质,这对于购房者也是一种保障,因为如果你自己去装修,难免不会遇到劣质材料。   虽然我们的精装修个性化不会很强,可以说是百搭,我们的业主很认可精装修方式,在很多区域,别的项目都卖不动,我们的精装修单位就卖得很好。   房掌柜:去年年末与今年年初,佛山的土地市场成就一直火热,不少开发商纷纷拿地谋发展,请问,长信集团在今年有这样的考虑么?以及您对土地炒热高房价的言论怎么看?   徐:长信拿地的打算肯定是有的,如果你不去拿地,资金是没有办法继续流转的。很多媒体都问过我,说是否打算拿地,地产崩盘会怎样,其实这些都是经济问题。   很多人都误解了房地产行业,认为房价下降了大家的生活就能过得更好,我认为,如果房地产行业下行甚至崩盘,最终受害的依旧是老百姓。首先受害的就是刚需买房的人,辛辛苦苦攒了大半辈子的钱,刚好可以付首付,这时房价崩盘资金缩水。   资金是独立的,当房地产崩盘,之前投资在地产行业的资金如果无利可图时,就会从地产领域抽离,一旦大量的资金从地产抽离投资到别的领域,带来的影响是不可估计的。举个例子而言,我拿这部分资金去市场上扫大米,所有的大米全部收购,那到时候可能就不是房价贵,而是大米贵了。   不投资地产,去投资到其他行业,是不是也会造成“房地产现象”?如果投入到民生行业,那么对老百姓的影响是更大的,现在可能是买不起房,以后可能买不起米,现在的房地产其实是起到一个蓄水池的作用,房价为什么高?不是政府也不是开发商,而是资金的投入,是资金的膨胀导致了房价的上涨。   如果地产崩盘,确实是有一部分企业倒闭,那么倒闭之后地产内的优秀人才会扩散到其他行业里去,会对现有的岗位有一定冲击。比如:我现在不做地产,下岗了,去了一家汽车4S店当销售,他们的经理一年可以卖几千万,这个算是十分不错了,但是我只要说,我原来在房地产公司一年卖几十个亿,我有N个方法去卖楼,你有N个方法去卖车么?竞争力瞬间就体现出来了,叫嚣崩盘的人其实没有考虑到这方面,崩盘并不只是地产行业的事情,它关系到整个经济市场,所以为什么中央一直希望经济软着陆,通过调控,让资金慢慢退出,保持一个正常健康的地产市场。   房掌柜:说起房价大跌,近段时间佛山也有部分项目开始打折促销,万科有了动作,雅居乐曼克顿山也推出了“8”字头特价房,您对于这种现象怎么看?   徐:这应该是个别现象。第一,它不带有普遍性。第二,市场有涨有跌是正常的。比如雅居乐卖“8”字头,可以说是亏本买卖,为什么做生意就一定需要挣钱呢,为什么就不能出现亏本呢?我认为这是一个正常的市场现象,并不是所有的房企都出现亏本卖楼的情况,如果大家都在亏本做买卖,那么市场是不健康的。   亏本做生意肯定是牵扯到企业内部的考虑,外人看起来它确实在亏本做买卖,但是实际上可能企业有自己的想法与打算,也许是企业遇到难题之后迫不得已的考虑,绝不是故意拉低市场的行为。今年可能会出现小额的降幅,但也只是个别企业的问题,这取决于各个企业内部的经营情况,目前已有部分大开发商进行打折,小房企或许也会采取同样的策略,但是大的、整体的降价不可能出现。 今年适合购房 佛山房价不会大跌   房掌柜:最近各大房企纷纷谈起转型谋变,纷纷像互联网行业取经,微信卖房已成为新的营销手法,您认为未来的地产行业是否会朝这方面前进?长信是否也有过调整现有模式的想法?   徐:我认为网络营销、网络卖楼并不单单是房产行业的趋势,更是一种社会趋势。比如微信,可以用来交流,阅读新闻。网络在未来肯定是一个主导的载体,我很看好。   很早以前长信就有过转变模式的想法,但是单单只有想法没有去实现。我们想先做好自己常规的事情,但是今年会加大这方面内容的建设,公司内部对网络及微信很看好,规定所有的人必须用好微信。   房掌柜:全国不动产登记7月1日就正式开始执行了,您认为这会给佛山造成什么影响?   徐:影响其实并不大,名下的房产需要处理的人,其实已经早就处理完毕了,短期影响不大但是影响深远,这个政策是对整个购房行为的监控,可以杜绝以前出现过的异地购房、异地炒楼等情况的发生。   房掌柜:请预测一下今年佛山房价走势。   徐:今年佛山房价或呈现平稳伴随下调的趋势。第一季度可以看到,房价确实下调了一点点,如果继续维持,二季度应该也没有太大的变化,如果市场消化继续维持现状的话,三季度应该也会继续往下。这跟政策有关,如果各种政策继续缩紧,对开发商的影响比较大。   今年是适合买房的一年,价格会比较理性,佛山房价不可能大跌,佛山房价比较理性,泡沫化情况并不严重,政府在房价控制方面表现不错。
    2014-04-03
  • 作为长信操盘手,徐伟钊熟悉公司每一个项目,作为资深地产人,他对房地产市场规律了如指掌。在接受乐居采访的45分钟内,徐伟钊随和健谈,既展示了长信地产项目的实况,也分享了他对电商、地王、房价等佛山楼市的看法。   “不是涨得越快,开发商就越开心,如果房价每年都猛涨的话,这个行业迟早就完了”、“市场消费者购房欲望还是比较强的,佛山正处在城市飞速发展阶段,这个阶段征地、旧城改造会催生出一部分有购房需求的群体。”、“电商不占用开发商的营销费用,并把媒体、媒介单位有效地捆绑在一起,利益共享风险承担,不需监督合作单位。”……长信营销总经理徐伟钊在采访中侃侃而谈。 谈项目:户型太小未必能满足市场要求   新浪乐居:东海银湾整体规划是怎样的?目前工程进展如何?   徐伟钊:东海银湾项目约35万方,规划有住宅、公寓、商业街区、幼儿园等,分两期开发,一期已基本售罄,交楼时间预计在明年六月。目前项目在售二期,建设速度比较快,已接近封顶,销售也情况也不错。   新浪乐居:东海银湾目前主推哪些产品?价格在市场竞争力如何?   徐伟钊:东海银湾主推11、12、21、22座洋房,面积涵盖86-170方户型,主打86方、90方平刚需三房。产品均价在11000-12000元/平左右,13000-14000元/平都是位置比较好的、或者带装修的单位。周边在售项目这样的价格也较多,但东海银湾是同价格里位置最好的。   新浪乐居:东海银湾主要针对哪些客户群?客户反映怎样?   徐伟钊:项目主打禅桂本地刚需客,客户反映非常不错,对小区的认可度比较高,因为我们属于刚需产品里环境最好的,很少项目能做到200米的楼距。   新浪乐居:近期在售同类型产品较多,销售压力会不会比较大?您认为的竞争对手有哪些?东海银湾有何差异性?   徐伟钊:压力肯定大,在售同类产品比较多,竞争也比较大。主要竞争对手有依云天汇、南海万科广场、创鸿城、佛山万科广场、兆阳御花园和星星凯旋国际等,但在同类产品中,东海银湾户型实用率较高。   新浪乐居:东海银湾二期新品命名为“水境”组团,有何特别含义吗?   徐伟钊:水境主要是强调两个方面,一个是小区内部园林水景,规划有露天泳池、中心湖景,一个是二期产品可望到佛山涌,项目前后都有水景。   新浪乐居:东海银湾项目有何区位优势吗?   徐伟钊:东海银湾毗邻海怡公园和规划中的地铁6号线,同时桂澜路紧挨着佛山主干道季华路,位于两个经济圈的中间,位置比较好。   新浪乐居:桂澜路是近期比较热的话题,其东延线工程现正处于拆迁阶段,您怎么看待桂澜路未来的前景?   徐伟钊:我非常看好桂澜路的发展,政府在打造桂澜路上花了重金,以后的桂澜路就等于广州的天河路,将成为千灯湖金融区的中轴线。   新浪乐居:近期市场140-200平大户型产品有所增多,为什么这些大户型产品会突然增多?   徐伟钊:每个项目从拿地、规划、设计再到推出市场,起码要经历两年时间,近期出现这么多大户型产品跟几年前拿地有关,当时很多开发商还没意识到市场的变化。因为未限购前大户型去化较快,开发商对市场还是有期望,当时买得起市中心房子的都是经济条件比较宽松群体,所以做出来的产品仍以中大户型为主。   新浪乐居:东海银湾也有接近170方的户型,当初是出于什么考虑?   徐伟钊:在这个地段,还是有一些对生活品质要求较高,又想住在市区的客户,户型做得太小未必能满足他们的需要。   新浪乐居:长信集团在售的项目还有哪些?   徐伟钊:长信地产目前佛山在售项目有五六个,罗村的长信银湾在售70-150平米两至四房,均价7000元/平米;东海国际剩下少量40方公寓在卖,商铺也正在招商。里水的长信御景峰主打85方-120方刚需户型,预计12月开放销售中心,2014年上半年正式对外销售。狮山项目还在前期阶段,仍主打刚需路线。  谈电商:最重视信息到达率和精准度   新浪乐居:东海银湾为何会选择与新浪电商合作?   徐伟钊:市场发生了重大的改变,原来大家都从传统媒体上获取购房信息,但电商时代,很多人获取信息的途径也相应改变,电商作为网络媒体这么发达,能满足我们的推广要求,特别是电商3.0模式,能够整合社会上比较好的资源,为项目服务。   新浪乐居:在合作中您会比较关心哪个问题?   徐伟钊:第一是信息的真实到达率,第二是精准程度。渠道很关键,有效到达率也很关键。   新浪乐居:合作中您希望达到怎样的效果?   徐伟钊:通过电商这个平台,最大化地增加进场人数,让更多的人了解到长信项目情况,从而达到销售的目的,是我们最想达到的效果。   新浪乐居:有没有设立一个目标,大概要卖到多少亿?   徐伟钊:这次跟电商合作近300套房源,销售目标是能达到7成以上。   新浪乐居:您觉得在这个房产电商中有什么优势和劣势呢?   徐伟钊:第一,电商平台整合了很多资源;第二,不占用开发商的营销费用;第三,把媒体、媒介单位有效地捆绑在一起,利益共享风险承担,不需监督合作单位也会用心做好项目推广。   劣势的话,合作单位毕竟不是全方位合作,我对他们寄予了厚望,但当这个愿望跟实际产生差距的时候,是我不愿意看到的。   新浪乐居:您怎么看待房产电商未来的发展趋势?   徐伟钊:我觉得电商前景非常光明,未来除了这种本土化合作外,可能还会出现一些异地的运作。   谈地王:若每年猛涨这个行业迟早就完了   新浪乐居:近期佛山地王更新速度不断加快,楼面地价从8字头到9字头仅用了两个月,为什么会产生这种现象?   徐伟钊:首先,与政府推出土地的速度有很大关系,今年集中在下半年推地。地王位置都非常好,不管它在什么时间拿出来,只要这块地拿出来,它就注定成为地王,因为它本身具备了地王价值。而这段时间推出高品质的土地比较多,所以才导致市场上地王屡创新高,一波接着一波。   第二,得益于政策调控的影响,今年整个市场销售状况相当不错,很多开发商手上都积累了一定的现金,企业要保持发展,现金肯定会成为土地市场的消化剂,因此年底开发商拿地欲望会比较大。   新浪乐居:地王对市场会产生怎样的影响?   徐伟钊:地王对市场影响比较大,第一,地王对周边房价的支撑;第二,地王项目上市后对房价的带动。佛山出这么多地王,但佛山房价还不是很高,这个不高不是相对佛山来说,因为佛山房价对于佛山来说挺高的,但相对于广州房价来说是偏低的,广州芳村都卖两万多,佛山的市中心才卖一万多。   新浪乐居:对开发商来说,会希望地王出现吗?   徐伟钊:其实作为开发商,更多的希望是整个市场平稳发展,不希望市场大起大落,最好是稳中有升就可以了。波动得太大,涨得越快将来跌得也更快,所以市场平稳,更多的人买得起房是最好的。不是涨得越快,开发商就越开心,如果每年都猛涨的话,这个行业迟早就完了。  谈市场:佛山房地产能保持5-10好景   新浪乐居:作为跟房地产接触比较密切的地产人,您接触到的金九银十是怎样的?楼市是真回暖还是假回暖?   徐伟钊:从金九银十的数据来看,这个阶段回暖也是正常的,但这个回暖要看跟什么时候比,跟08年比肯定是回暖,跟11年限购后半年比较肯定也是回暖的,佛山这几年消化市场都比较稳定。   新浪乐居:您怎样看待整个佛山房地产市场?   徐伟钊:我觉得佛山市场还是比较健康的,首先价格相对于周边城市,有非常大的竞争力。现在消化方面是以刚需为绝对主导市场,只要是刚需主导的市场,它就是健康的市场。市场没有过多的投资需求,大家买房都是自住的话,这个市场的泡沫程度就比较低。   整个市场消费者购房欲望还是比较强的,佛山正处在城市飞速发展阶段,这个阶段征地、旧城改造会催生出一部分有购房需求的群体。   新浪乐居:您觉得这样的阶段能持续多久?   徐伟钊:实际上这个阶段是看政府推动城市建设的力度,如果推进得快,5年左右可以有焕然一新的变化。推进得慢,最起码10年以上。   新浪乐居:您觉得佛山房地产还可以保持5-10年的好景吗?   徐伟钊:像佛山这个地方,基本上是没问题的。   新浪乐居:目前调控前景不太明朗、房产税等调控手段悬而未发,您怎么看未来楼市调控走势?   徐伟钊:在三中全会之前刚出了一个“京七条”,我觉得未来新一届政府对房地产调控的方向是从土地制度进行改革,限制出让方式和出让条件,从土地源头开始控制房地产市场。以前是控制终端,不让大家买房,这实际上有悖市场规律。不让群众买房,这是无法控制的事情,但政府想去控制土地,这是控制得了的,因为土地都控制在国家的手上,政府可以限地价。   另一个是税制的改革,我认为推出房地产税是板上钉钉的事情,只是什么时候推出的问题。但是我觉得在房地产信息联网没有完成之前,房地产税应该不会推行。   新浪乐居:如果要推行房产税,佛山采取怎样的模式会比较合理呢?   徐伟钊:比较难判断,因为房产税在上海和在重庆是两种不同的征收模式,这两种模式究竟哪种更适合推广,我个人比较偏向重庆模式,相对来说更简单更直接一点,而上海模式存在很多实际不可操作的评估项目。长远来说,房产税对国家的未来发展有好处,但在一定时间内会对房地产市场造成一定的影响。
    2013-11-16
  • 编者按:回顾2013年的佛山楼市的“金九银十”,热闹有余,成色不足。土地市场则高歌猛进,楼面地价创新高之余,还迎来了众多品牌房企新面孔。而购房者最为关心的房价表现却中规中矩,1-9月一手房价同比涨8.11%。“房价1年涨7%-10%很正常 不涨等于亏钱”,上一次采访中,长信地产徐总一语中的。而11月份,东海银湾(价格 动态 户型图 论坛)又将推新货,这次,徐总对于2013年底佛山的房价走势有何过人高见?对2014年的佛山楼市走势又有何期待? 在这次采访中,向来平易近人的徐总,除了侃侃而谈他最为熟悉的房价涨幅,认为“明年佛山房价涨幅在6%-10%”,还深入浅出的为小编分析了“日光盘”、“地王”背后的原因,最后向小编分享了他个人对于“以房养老”的看法,“如果以后开征房产税,就更不应该考虑‘以房养老’”。 以下,是小编采访过程中的精彩内容实录。 金九银十: 开发商“运筹帷幄” 购房者无辜“被牺牲” 记者:回顾2013年的“金九银十”,佛山楼市数据似乎成色不足。那么,这是否符合您的最初预期呢? 徐总:随着这几年中国经济在不断的上涨。实际上现在消费者对购房的这种习惯跟以前、十年八年前有了很大的改变,现在的购房者更注重生活质量的提高,所以一到了周末,很多人都会外出。现在购房者买房不像几年前,集中在“五一”“十一”这种大节日去买,而是看中的房子什么时候推货,就什么时候去买房。如今佛山楼市的新房供应比较大,购房者不买东家买西家,不需要担心旅游回来以后,房子卖完了。所以购房者对“金九银十”的重视程度不如以往强烈。 另外,随着市场的逐步发展,楼市淡季旺季的分界并不明显。从前说9月、10月是销售的旺季,是因为天气比较好,是看房比较好的时间点。如今整个佛山市场竞争也比较大,开发商推货时间参差不齐,尤其今年,佛山不少楼盘错峰开盘,8月和11月也有很多新货推出。往年“金九银十”会有很多的营销活动,但今年,佛山市场上大的营销活动并不多。所以,购房者的购房需求跟开发商推货的节奏是有关的。 今年“金九银十”期间,首套房贷利率普遍收紧,对佛山购房者的入市也有一定影响,因为这实际上对于刚需群体是一种压力,因为房贷利率提高了,无形中还贷每个月要增加,说白了,房贷利率的收紧是提高了刚需购房的门槛,所以对市场成交有一定的影响。   广佛同城: 30分钟生活圈 佛山楼价洼地引广州“蝶” 记者:近期桂城出现广州客抢购佛山楼盘的情况,请问您如何看待这种现象呢? 徐总:1、佛山整体的城市竞争力在不断地提高,城市环境越好。以前,佛山是一个制造业基地、是一个工业城市,佛山的生活环境、空气质量不是很好,现在随着佛山把这些污染企业赶走以后,佛山的环境质量提高了,从广州到千灯湖,大家(房价 户型 二手房 租房)会发现千灯湖做得很漂亮、很舒服。 2、紧挨着佛山的芳村,芳村的一手房价都买到20000多元/㎡,佛山最好为位置才卖15000元/㎡,所以,房价差距的吸引,房价洼地是吸引广州购房者过来抢购的。 3、交通距离也缩短了。广州人现在接受的交通距离也越来越远、越来越长,从以前的半个小时到一个小时,到现在上班甚至一个半小时都可以接受了。佛山比增城、从化等郊区还要更近,还要更方便,而且配套比他们还要更加成熟,所以广州人想到佛山买房也是正常显现。 记者:目前广州购房者比较关注的还是桂城、大沥、里水等广佛交界板块,而之前看房团中,也有广州购房者表示关注罗村的楼盘。请问罗村对广州购房者的吸引力如何? 徐总:相对其他三个镇街,罗村的吸引力会弱一点。因为要吸引广州客,首先是交通的方面,对于来往广佛来说,需要便捷的交通条件,而罗村目前相对广州来说,交通距离依然比较远。所以罗村目前对广州购房者的吸引力还不是很大。 另外,现在由于限购政策的影响,想在佛山买房有条件限制,如果没有楼市限购,相信罗村也是一个很好的投资区域。如果佛山西站等交通配套通车了以后,相信罗村对广州购房者的吸引力会有所增加。   土地市场: 10月“高烧”非故意 先有优质地块才有“地王” 记者:10月份,佛山土地市场“高烧”不退,多块靓地推出,中铁、招商等品牌房企抢滩拿地。请问徐总您是如何看待的呢? 徐总:其实土地市场的火爆有几个方面: 1、政府的集中供地。每年政府都会有供地指标,可能因为年度的供地指标在年底马上就要到期了,所以一般地方政府都会在年底推地,以完成当年的土地供应指标。另外,经过一段时间的土地预热,开发商看到土地市场的前景越来越好,会适时拿地。所以,当集中在下半年的时候,就造成了土地市场感觉上“高烧”未退的状况。 2、最近佛山推出来的土地,都是位置相对比较好的地块,那么这些地不管什么时候推出来,都是有可能成为“地王”的地块,是因为土地本身优质才会出现“地王”。 记者:中铁房产在10月25日竞得金融B区地块,楼面地价9418元/㎡,创下佛山历史新高。请问徐总,楼面地价不断走高,禅桂中心城(房价 户型 二手房 租房)区未来的房价会是怎样的呢? 徐总:其实现在佛山市中心的楼价,没有哪个项目是没有过万的,现在在佛山中心城区,找房价不过万的都很难了,房价基本上都在12000-15000元/㎡之间。如果佛山楼市没有较大变动的话,在未来3-5年内,禅桂中心城区的房价就会突破20000元/㎡,例如千灯湖、季华路、祖庙一带,这些地区房价上20000元/㎡也是属于正常的。   房企抢滩: 用经济实力说话 佛山楼市发展空间大 记者:近期中铁、富力等众多品牌房企抢滩佛山地块,是什么吸引到他们的呢? 徐总:刚才提到,现在在广州拿地越来越难,而且越来越少,但是佛山依然有很大的楼市发展空间。佛山属于珠三角经济条件比较好的城市之一,是城市化进程推进的比较快的一个城市,佛山楼市发展机会比较多,市民消费力比较强,所以现在是房企进驻佛山一个比较好的时机。越来越多的品牌房企加入,这也说明了佛山的城市抗风险能力比较强。相信未来会有越来越多的房企大亨会抢占佛山市场。 记者:那您怎么看待这么多品牌房企扎堆进驻佛山这种现象? 徐总:这是正常现象。当一个市场越来越成熟的时候,能够吸引到更多的企业过来投资的,佛山的吸引力就更大。佛山城市、楼市的发展也是有目共睹的。 三中全会: 小产权房转正影响不大 明年佛山房价涨幅6%-10% 记者:第十八届三中全会将在11月召开,对此,业内人士预测或将出台新的楼市调控政策。2013年10月23日,北京住建委发布“京7条”,要求自住型商品住房价低30%。请问徐总,您觉得未来佛山会否出台新的楼市调控政策吗?如果出台,将会是哪一方面的呢? 徐总:对房地产业内人士而言,没有新的楼市调整政策出台,就是最好的政策。如果作为购房者,希望政府能够多站在刚需购房者这个群体的角度去考虑问题,不要增加刚需购房者的压力了。 记者:最近讨论的比较多的方面,是关于小产权房的,目前小产权房在佛山的情况怎样? 徐总:小产权房目前在佛山并不是很多。佛山政府控制得比较严格,就算小产权房能够正式进入市场,等于说给发房产证了,小产权房对佛山楼市的影响也不是很大。 记者:您认为2013年底和2014年初,佛山的房价走势又将如何? 徐总:今年年底,我觉得佛山楼市的成交量相对来说,相比第三季度肯定会有所下降,因为越靠近年底的话,佛山购房者买房的冲动就会越少。房价方面,如果没有出现大的楼市调控政策影响,那么年底佛山房价不会有较大的变动,即使涨也是微幅上涨。 徐总:如果十八届三中全会,真的会有新的政策下来的话,明年佛山房价的涨幅预计在6%-8%区间。因为有新的楼市调控政策影响,一段时间内,房价涨幅都会有所放缓。十八届三中全会不会有很明确的指导意见,去指导房地产调控,只是给地方政府确定调控的方向,这个调控方向的实施,可能要延续到第二年初。当第二年初新的调控政策正式出台,房地产市场热度会下降,会导致房价涨幅相对今年放缓,但应该也会保持在6%-8%之间。 徐总:如果没有新的楼市调控政策出台,房价涨幅应该保持在10%左右。   “以房养老”不靠谱 开征房产税山高皇帝远?佛山有可能! 记者:近期“以房养老”的话题经常被提及,请问徐总您是怎么看待的呢? 徐总:个人感觉“以房养老”不太现实,因为目前房子的租金水平,与人民币贬值、CPI涨幅的比例是不成正比的,CPI每年涨那么多,房租每年能涨那么多吗?房租很难跟上CPI的增幅。所以,如果以后开征房产税的话,那就更不应该考虑“以房养老”了。房子要交税,如果有多套房子,每年都要交那么多税,租金都未必能抵过来。 记者:那佛山开征房产税的可能性大吗? 徐总:有。有这种可能。但是征税的幅度和征税的力度,可能没有一线城市那么高。 记者:您会尝试“以房养老”吗? 徐总:不会。我会通过一些投资渠道,去让自己的资产实现增值、保值,而不会把它当成是一种固定资产,因为固定资产带不走,而谁都不能预计自己未来会发生什么?要是发生第三次世界大战呢?那所有东西都是浮云。按照过往的惯例,每隔几十年都要打一场战,现在中国的边界摩擦也比较多,所以谁也不敢保证未来会发生什么状况。
    2013-11-16
  • 11月12日下午,十八届三中全会闭幕,审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,在公报摘要中,土地制度改革被认为信号积极,但被寄予更高期望的房产税则并未在公告中出现。长信集团营销管理中心总经理徐伟钊表示,建立城乡统一的建设用地市场会增大城市建设指标用地,未来一段时间房产税未必会出现。对于佛山楼市,限购短期内不会取消,未来房价将稳步上升。 集体用地流入市场 地价不会下降 公报中提到,未来将建立城乡统一用地市场,赋予农民更多财产权利,徐总表示,建立城乡统一的建设用地市场,也就是说城乡交接位、或者靠近城市的土地会划入城市开发建设里面,会加速土地流转买卖,致使城市建设指标用地供应量增大,很好地避免市中心区域土地供应短缺的现象。 土地流入后地价也不会降太多,因为现在土地的价钱大家都比较清楚,变化的只有供应量,又或者避免土地短缺现象持续恶化。例如像佛山热点区域——千灯湖片区,现在这区域地块少, 如果有村的土地流入进来,那么这土地对城镇化建设一定会有促进作用。 对于众人关心的小产权房转正问题能否得到实现,徐总表示有可能。 未来房产税未必会出现 佛山限购短期内不会取消 房产税是以房屋为征税对象,按房价或出租租金收入征收的一种税。在三中全会闭幕后发布的公报中有提到“深化财税体制改革”,对此徐总表示征收房产税是按价格和面积来征收,涉及运行体制的建设,要全国联网才能实现。如果征收房产税,拥有多套房的业主要交更多的税,对一部分投资改善者有影响。正因为房产税涉及的面很广,我预计明年未必会出。 房贷是一种市场化手段,最近银行房贷也有收紧的趋势,公报中提到要落实市场化配置,那么未来佛山限购政策会否淡出?徐总认为,佛山限购短期内不会取消,而佛山房价会稳步上升。对于中国房地产市场形势未来走向会如何,徐总表示未来会出现两极分化,保障类住房占市场比例会加大,商品房市场保持在市场经济范围内。
    2013-11-16
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